le Blog de Frédéric Rolin

La première concerne la règle du Coefficient d’occupation des sols. On sait qu’un Plan d’occupation des sols, et désormais un Plan local d’urbanisme, peut fixer (même s’il n’y ait pas obligé) des règles de densité maximales des constructions. Le plus souvent, cette règle s’exprime sous la forme de deux rapports : un coefficient d’emprise au sol (m2 de la construction au sol/ m2 du terrain : ainsi un CES de 0,5 permet de construire la moitié du terrain), et surtout un coefficient d’occupation des sols.

 

 

Le Code de l’urbanisme, dans son article R 123-10 prévoit que le COS « est le rapport exprimant le nombre de mètres2 de SHON ou le nombre de metres3 susceptibles d’être construits par mètre carré au sol ». Ainsi, dans le cas le plus classique où le COS est calculé par rapport à la SHON, un COS de 2 permet de construire sur 1000 m2 un immeuble de 10 étages de 100 m2 au sol ou de 2 étages de 500 m2 au sol (sous réserve naturellement du coefficient d’emprise pouvant exister par ailleurs).

 

 

Si le COS calculé par rapport à la SHON est celui le plus fréquemment mis en œuvre par les plans locaux d’urbanisme, il est aussi celui qui pose le plus de difficultés. En effet, le calcul de la SHON est d’une effroyable complexité (le calcul de la déduction des escaliers est ainsi un véritable délice…). Mais au delà de cette complexité, il pose deux questions centrales. D’abord, il fait une part importante à la subjectivité (par exemple pour la déduction des « combles non aménageables ») et ensuite il est devenu un instrument de politique d’urbanisme, un peu comme les déductions sont un instrument de la politique fiscale. Ainsi les travaux destinés à améliorer l’hygiène ou d’accès des handicapés, sont déductibles, de même que les travaux d’isolation thermique ou acoustique…).

 

 

Dès lors, il est évident que plus un projet est important, plus un architecte aura la tentation de « gagner de la SHON » par le jeu de ces différents facteurs. Et soyons bien clair, un service instructeur n’a ni le temps ni les moyens de vérifier chacune des cotes des plans (seul un plan normalisé et traitable par un logiciel ad hoc le pourrait).

 

 

Il nous semble pourtant que l’utilisation habile, soit du « COS volumétrique », soit de techniques de limitation du volume des constructions sans COS permettrait aux communes d’atteindre les mêmes objectifs, voire même d’améliorer la gestion des droits à construire. La présente affaire en est une illustration frappante : Au fond, quelle que soit la SHON réelle de ces bâtiments, nul ne conteste qu’ils ont un gabarit qui était permis par les règles d’urbanisme applicable. C’est uniquement la gestion interne des tours qui est discutée. Dès lors, si le COS avait été défini par mètre3 (donc volumétriquement parlant) cette discussion aurait été écartée.

 

 

De surcroît, le COS volumétrique a pour effet d’assurer l’optimisation des volumes autorisés, alors que le COS sur SHON, comme on l’a dit, va au contraire favoriser la réalisation du maximum de m2 hors SHON (combles, garages, vide sanitaires…), de telle sorte qu’en exprimant la constructibilité en volume on améliore le rendement de l’espace urbanisé. Cette logique est en outre conforme à la notion de « développement durable » qui vise é assurer la densification des espaces d’ores et déjà bâtis.

 

 

La seconde critique que l’on fait régulièrement au droit de l’urbanisme est la relative absence d’effectivité des sanctions. Ici, par exemple, une construction irrégulièrement édifiée en pourra ni être régularisée (puisque les règles d’urbanisme ne semblent pas le permettre) ni être démolie, ni sans doute même être mise en conformité (on ne peut pas créer des « vides sanitaires » artificiels). De manière plus fondamentale encore, on soulignera qu’à mesure du vieillissement des règles d’urbanisme, il existera un stock toujours plus important de constructions non conforme, car tel ou tel ancien propriétaire aura qui ouvert une véranda, qui transformé la répartition des locaux entre logements et bureaux… A force de mutations immobilières, la charge des conséquences de ces irrégularités pèsera sur des acquéreurs qui n’en ont sans doute eu aucune conscience au moment de leur achat.

 

 

C’est pourquoi il semble nécessaire de mettre en œuvre des mécanismes de prescription, personnelle et réelle spécifique au droit de l’urbanisme. Si les mécanismes de prescription personnelle (et notamment de l’action pénale) existent déjà, il faudrait les sécuriser, notamment en ce qui concerne le point de départ de la prescription.

 

 

Mais, c’est surtout la « prescription réelle » qui reste à inventer. Un immeuble qui, en tout ou surtout en partie a été irrégulièrement bâti, mais qui n’a fait l’objet d’aucune procédure judiciaire, se trouve dans une situation étrange : il ne peut plus disparaître (sauf dans de rares hypothèses) mais il ne peut pas non plus être modifié, car toute modification devrait prendre en compte les travaux irréguliers initiaux ce qui, par définition, est impossible.

 

 

Il conviendrait dès lors, selon nous, d’admettre que passé un certain délai ou un certain événement (la mutation du bien de bonne foi, par exemple), la situation du bien est « régularisée ». Cela signifierait que si, en vertu des règles d’urbanisme applicables, il peut faire l’objet d’une extension, celle-ci pourrait de nouveau être autorisée. Sans doute serait-ce un triomphe du fait sur le droit, mais tel est bien la logique de toute prescription. De surcroît l’affaire qui tient lieu de point de départ à ce billet nous montre que si rien n’est fait, le statu quo marquera le triomphe du non droit sur le droit (sauf sur le merveilleux et réaliste droit fiscal !).

 

 

A l’heure où la réforme des autorisations de construire est engagée, voilà deux pistes de réflexion que nous soumettons au débat.